Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.
Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:
Участки земли.
Части недр.
Водные объекты.
Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
Морские суда.
Суда внутренней акватории.
Воздушные суда.
Космические объекты.
Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.
Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.
КОГДА НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
В случае необходимости перераспределения долей собственности.
В процессе страхования недвижимого имущества.
При формировании налоговой отчетности.
Перед обращением в банк для оформления кредита.
В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
При исполнении судебных решений.
При ликвидации объектов недвижимого имущества.
В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
Сравнительная оценка недвижимости.
Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.